ゲストハウス開業の流れや費用は?
経営成功のポイントや許認可の種類も解説

一般的な宿泊施設に比べて宿泊費用が安く抑えられることから、近年ゲストハウスの需要が高まっています。とはいえ、ゲストハウスも宿泊施設の一つですから、経営成功のためには集客が欠かせません。ゲストハウス開業を考えているが、「ゲストハウスの経営は難しいのではないか?」と不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、ゲストハウス開業の流れや費用、経営成功のポイントを解説します。必要な許認可もまとめていきますので、ゲストハウス開業を検討されている方はぜひ参考にしてください。

• ゲストハウスとは?
• ゲストハウス開業に必要な資格や許可
• ゲストハウス開業の流れ
• ゲストハウス開業や運営にかかる費用
• ゲストハウス経営で成功するためのポイント
• 入念な準備とコンセプトに沿った計画が大切

ゲストハウスとは?

ゲストハウスとは、宿泊設備の一部を共有するタイプの宿泊施設です。旅館業法では簡易宿所に分類され、ベッドと朝食のみを提供することから、海外では「B&B（ベッド・アンド・ブレックファスト）」と呼ばれています。

共有する宿泊設備はゲストハウスによって異なりますが、キッチンや浴室、トイレ、洗面所などの水周りを共有するケースが一般的です。リビングも共用することが多く、オーナーとゲスト、ゲスト同士の交流の場として利用されることもあります。

個室に関しても、ゲストごとに個室を分ける場合もあれば、ほかのゲストと部屋を共有するドミトリータイプにする場合もあります。

1泊からの素泊まりが可能で、過度なアメニティや食事が提供されないため、ホテルや旅館に比べて宿泊料金を安価に設定されることが多く、若年層や外国人観光客からの需要が高まっています。

ゲストハウスと民泊の違い

ゲストハウスと民泊は混同しやすい宿泊施設ですが、双方は似て非なるものです。民泊は空き家やアパートなどの個人住宅を貸し出す宿泊スタイルで、ゲストハウスとは適用される法律やそのほかの要件に違いがあります。

ゲストハウスは民泊のように営業日数の制限がないため、年間を通して稼働率を安定させることが可能です。
また、性質の違いから、ゲストハウスと民泊ではゲストの利用目的が異なります。民泊はその土地の文化や生活に触れることを目的に利用する人が多く、ゲストハウスはオーナーやほかのゲストとの交流を楽しみたい人が利用する傾向にあります。

ゲストハウス開業に必要な資格や許可

ゲストハウスを経営するのに、特に資格などは必要ありません。しかし、開業に当たりいくつかの許認可を取得する必要があります。ここでは、ゲストハウス開業に必要な資格や許可をご紹介します。

旅館業法許可申請

旅館業法に基づいてゲストハウスを営業するには、旅館業法許可申請を行う必要があります。ゲストハウスが所在する住所の管轄となる保健所に各種申請書類を提出してください。申請手続きを行うに当たり、ゲストハウス開業の計画段階で相談することが望ましいとされています。申請から許可が下りるまでに1ヶ月程度かかります。

消防法令適合通知書交付申請

火災に備え、消火器や火災警報器などの消防用設備について、消防法令に適合していることを確認するためのものです。交付を受けるには、消防法令適合通知書交付申請を消防庁に提出し、ゲストハウスの住所を管轄する消防署に現地調査を実施してもらう必要があります。所要期間は1週間程度です。

建築に関する申請

住宅など宿泊用ではない建物をゲストハウスに利用する場合は、建築に関する申請が必要です。

ゲストハウスは建築基準法では特殊建築物に区分されるため、200㎡以上の面積を有する場合は、用途変更を行わなければなりません。
用途変更のためには建築確認申請が必要なため、各自治体の建築指導課で申請手続きを行ってください。

申請時には、申請書以外に建築図面や確認済証、検査済証、消防適合証明書などの書類が必要です。

ゲストハウスで食事を提供する場合の申請

ゲストハウスで食事の提供を行う場合は、飲食店営業許可が必要です。許可を取得するには、保健所に事前相談を行い、申請手続きや現地調査を経て飲食店営業許可証を発行してもらわなければなりません。許可証をもらうには、食品衛生責任者と防火管理者（収容人数30名以上の場合）を選任する必要があります。

ゲストハウス開業の流れ

ゲストハウスを開業すると決めたら、段階的に準備を進めていくことになります。具体的に何をすればいいのか、ゲストハウス開業までの流れを解説します。

コンセプトの決定

ゲストハウスの開業する際、最初に行わなければならないのが「コンセプトの決定」です。
ゲストハウスのテーマや内外装のイメージ、経営の目的（ビジョン）を明確にすることで、のちの開業計画や物件探し、内装工事などがスムーズに進みます。ゲストハウスを経営し始めた後も、コンセプトが決まっているとモチベーションを維持しやすく、さまざまな問題を乗り越えていくことが可能です。

また、ゲストハウスに宿泊するメインターゲットを決めることも大切です。コンセプトやターゲットは宿泊料金や提供するサービス、設備の内容などにも大きく影響するため、早い段階で決めておきましょう。

事業計画と資金調達

ゲストハウスのコンセプトが決定したら、次に事業計画を立てましょう。入念な事業計画を立てることで、資金調達がしやすくなり、リスクを軽減できます。事業計画書は金融機関から融資を受けるためにも必要な書類なので、必要事項を漏れなく記載するようにしてください。

ゲストハウス事業計画書の必須項目は以下になります。

• 創業の動機、目的
• 代表者の学歴、職歴、資格など
• 提供するサービス
• ターゲット、経営戦略
• 市場調査、競合分析
• 自社ゲストハウスの強み
• 人員計画（従業員、取引先）
• 財務予測
• 代表者個人の借入状況
• 必要資金と資金調達の方法

上記の項目を把握しておくことは、ゲストハウスの成功にもつながります。 ゲストハウスの開業資金の相場は約100万～1,000万円程度です。開業資金には、物件取得、内装工事、設備・備品購入、宣伝広告費、約3ヵ月分の運営資金が含まれます。

調達方法は自己資金で準備する方法や融資を受ける方法などがありますが、小規模なゲストハウスであれば、小規模事業者持続か補助金を利用する方法も有効です。魅力的なコンセプトで共感を得やすければ、クラウドファンディングで資金調達を行うのも一つの選択肢となるでしょう。

物件探し

ゲストハウスの物件探しは、資金調達と平行して進めると良いでしょう。物件は、以下のポイントを踏まえたうえで選びます。

• コンセプトに合っているか
• ターゲットにとって魅力的であるか
• 競合と差別化を図れるか
• 集客しやすい立地か
• イメージする内外装が施工できるか
• （賃貸物件の場合）リフォーム、リノベーションできるか
• 旅館業法許可が取得できる物件か

最も大切なのは、コンセプトやターゲットに合った立地を選ぶことです。例えば、外国人観光客をターゲットにするなら、周辺に人気の観光スポットがある物件を選ぶと集客しやすいです。 集客のしやすさについてですが、基本的には利便性の高い立地は集客しやすく、利便性の悪い立地は集客しにくいと考えてください。

旅館業法では、簡易宿泊所の構造設備基準が定められており、要件を満たす物件でなければゲストハウス開業の許可が下りないため注意が必要です。物件探しでは、入浴設備や換気・排水設備を有していることを確認してください。

参考：民泊サービスを始める皆様へ　～簡易宿所営業の許可取得の手引き～　２．旅館業の種類と構造設備基準
https://www.mhlw.go.jp/content/11130500/000307696.pdf

内装工事

物件が決定したら、コンセプトに合わせて内装工事を行います。美観にこだわることは重要ですが、ゲストハウス開業では建築基準法や旅館業法、消防法の3つの法令を遵守する必要があります。これらの基準を満たした内装にするためにも、事前に保健所や消防署に相談してください。

共有部分の多いゲストハウスでは、水周りの設備が清潔であることも重要です。キッチンや浴室、トイレ、洗面所などが衛生的であり、かつゲスト全員が快適に利用できるように整備しましょう。

設備の導入

内装工事と並行して、設備の導入を行います。ゲストハウスで最低限用意しておきたいものは、客室に設置するベッドやテーブル、チェア、カーテン、寝具です。ゲストハウスにおいて、タオルやシャンプー、歯ブラシなどのアメニティ・消耗品類は必須ではありませんが、必要に応じて準備しておきましょう。

中でも、ゲストが集まるリビングはゲストハウスの要といって過言ではないため、コンセプトと照らし合わせ、適切な設備を導入する必要があります。家具や家電製品、照明などを工夫すれば、内装をより魅力的に見せることができます。

許認可の申請

内装が完了し設備の導入が済んだら、許認可の申請を行います。

ゲストハウス開業に当たり、必ず必要なのは旅館業法許可と消防法令適合通知書です。この2つは、ゲストハウスの規模にかかわらず取得しなければなりません。

旅館業法許可申請には消防法令適合通知書が必要なため、先に消防法令適合通知書交付申請を行ってください。旅館業法許可申請は管轄の保健所に、消防法令適合通知書交付申請は管轄の消防署に申請を行います。

立ち入り検査の実施

ゲストハウスの立ち入り検査は、保健所や消防署が行い、開業に必要な要件を満たしているかの確認がされます。立ち入り検査における主な検査項目は次の通りです。

• 申請内容と合致しているか
• 宿泊施設として適性条件を満たしているか
• 防災面や衛生面で安全性が確保できているか

検査項目で問題がある場合、注意を受けたり不足している設備を指摘されたりすることがあります。検査をクリアして申請が通れば、ようやくゲストハウス開業となります。

開業

ゲストハウスのオープン日が決まったら、その日に向けて周知活動を行いましょう。稼働率を上げるためには、より多くのユーザーにゲストハウスの存在を知ってもらう必要があります。

最近では、宿泊施設を探す手段として予約サイトや専用アプリを利用する人が増えています。例えば、国内外の予約者が利用する「Airbnb」が挙げられます。Airbnbは世界220ヶ国以上の国でサービス展開を行っている宿泊施設の登録サイトで、9億人の利用実績があります。

また、ゲストが快適に予約できるよう、宿泊予約システムの導入も検討しましょう。 宿泊予約システムとは、ゲストハウスの公式サイトを通じて、直接予約受け付け・管理ができるシステムです。管理側にとって便利なだけでなく、ユーザーが予約完了前に離脱するのを防止できるため、安定した自社予約を確保できます。

ゲストハウス開業や運営にかかる費用

ゲストハウスの経営が難しいと思われる最大の理由が、開業資金や運営費ではないでしょうか。ここでは、ゲストハウス開業や運営にかかる費用の内訳や目安などをご紹介します。

開業費用

ゲストハウスをオープンするまでに必要なのが、開業資金です。ゲストハウスの開業資金は500万～1,000万円が相場といわれていますが、実際にかかる費用は取得する物件や内装工事の種類・範囲によって大きく異なります。

以下は、小～中規模のゲストハウスを例にした開業資金の内訳です。

ゲストハウスの開業資金を大きく左右するのが物件取得費です。大規模なゲストハウスの場合、物件取得に1,000万円程度かかることもあります。

中古物件をリフォームする場合の費用は物件の状態にもよりますが、古民家をリノベーションする場合は300万円以上かかることもあるため、資金計画は余裕をもって行ってください。

ランニングコスト

ゲストハウスの運営にかかる費用がランニングコストです。小～中規模のゲストハウスの場合、1ヶ月あたり27万～55万円程度のランニングコストがかかります。以下は、ランニングコストの内訳をまとめたものです。

実際にかかるランニングコストはゲストハウスの規模や従業員数によっても異なります。開業資金として、3ヵ月分のランニングコスト（81万円～150万円）を確保しておくことが推奨されます。

ゲストハウスオーナーの年収

ゲストハウスオーナーの年収は、運営するゲストハウスの規模や宿泊料金、稼働率などで大きく異なります。一つの目安として、小規模なゲストハウス（面積100㎡以下）の場合の年収は200万円～500万円程度と考えてください。

例えば、東京都でベッド数が10のゲストハウスを宿泊料金5,000円で運営したとします。観光庁の「宿泊旅行統計調査」によると、2023年における簡易宿泊所の稼働率は、東京都で42％となっていますので、以下の計算式で1日あたりの売上が算出できます。

上記はあくまでも概算で、実際には賃料・土地代や水道光熱費、消耗品費などのランニングコストが差し引かれます。さらに、スタッフを雇用する場合は人件費も考慮しなければなりません。

大都市ではゲストハウスの稼働率が高い分、競合も多くなるため、ゲストハウスでの収入を上げるには集客活動や宣伝が欠かせません。

参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（令和5年）」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001725314.pdf

ゲストハウス経営で成功するためのポイント

ゲストハウス経営はもうかるのか、希望の年収が得られるのかなど、不安を抱えている方は多いと思います。ここでは、ゲストハウス経営で成功するためのポイントを紹介します。

コンセプトをしっかり練る

先述の通り、ゲストハウス経営ではコンセプトをしっかり練ることが大切です。

コンセプトが明確になっていると、ターゲットの絞り込みや提供するサービスの選定がスムーズに進みます。反対に、コンセプトが定まっていないと、ほかのゲストハウスと差別化できず、ユーザーの印象に残りにくくなります。 自社予約につなげる、リピーターを獲得するといった意味でも、ゲストハウスのコンセプトは非常に重要です。

例えば、古民家での昭和の暮らしをコンセプトにしたゲストハウスは、日本の文化に興味がある外国人観光客や昭和レトロの愛好家の需要が期待できます。ファンを獲得できれば、ゲストハウスの安定した経営につながるでしょう。

アクセスの良い物件にする

ゲストハウスの立地は、経営の成功を大きく左右する要素の一つです。ゲストハウスに宿泊する人の多くは観光目的なので、交通アクセスが良く最寄り駅からの所要時間が短い方が好まれます。また、近隣に人気の観光スポットや商業施設があると、集客活動の際のPRポイントになります。

しかし、周辺に競合となる宿泊施設が密集していると、かえって集客のハードルが上がる可能性があります。物件選びの際は、周辺にある競合の数も考慮しなければなりません。

最寄り駅から離れた立地の場合、送迎サービスを提供することで利便性の低さを補うと良いでしょう。

閑散期を避けてオープンする

ゲストハウスの経営を成功させるには、オープンから数ヵ月の間に多くの宿泊客を得ることが重要です。そのため、ゲストハウスは、閑散期を避けて開業しましょう。

ゲストハウスの閑散期は、ゴールデンウイークが終わった後（5月中旬以降）から夏休み前（7月中旬）まで、冬休み後（1月中旬～2月）です。観光目的のゲストが大幅に減るため、費用をかけて広告を出しても、あまり効果が見込めない場合があります。

ゲストハウスをオープンするなら、ゲストの増える長期休みの時期（3～4月、7月中旬～8月、12月下旬～1月上旬）をおすすめします。

ゲストが過ごしやすい環境にする

ゲストハウスを経営する際は、コンセプトや立地だけでなく、施設内の環境にも気を配りましょう。コンセプトがしっかり練ってあったとしても、それにふさわしい設備が整っていなければ、魅力が半減してしまいます。

コンセプトに沿った内装やインテリアなどを揃えることや、ゲストが過ごしやすい環境に整える工夫も大切です。例えば、夏は涼しく、冬は温かく過ごせるよう、共有スペースはもちろん、客室にもエアコンを設置するなどです。

ゲストハウスでは、ほとんどの方がインターネットやスマートフォンを利用します。そのため、フリーWi-Fiや充電器、モバイルバッテリーを提供できるようにしておくと良いでしょう。最近では、ゲストが仕事や勉強に集中しやすいよう、コワーキングスペースのあるゲストハウスも人気を集めています。

また、ゲストハウスは複数のゲストが共有する設備が多いため、常に清潔に保つよう心掛けなければなりません。こまめに清掃を行い、感染症対策のためアルコール消毒液を導入するようにしましょう。

適正な価格を設定する

ゲストハウスの売上増加を狙うあまり、宿泊料金を上げすぎると集客に逆効果となります。反対に、低価格をPRするために価格設定を低くしすぎると、売上が伸びにくくなっていまいます。ゲストハウスの経営では、適正な価格を設定することがポイントです。

一般的なゲストハウスの宿泊料金は、1泊2,000円～5,000円程度が相場となります。
これはあくまでも目安ですので、実際には立地やサービス内容によって異なります。

ゲストハウスの適正な価格を知るには、市場調査はもちろん、周辺の競合調査も実施する必要があります。ただし、市場価格は常に一定というわけではないので注意が必要です。シーズンによって違いが生じるため、定期的に調査を実施し、その都度価格の見直しを行ってください。

周辺の施設や地域と連携する

ゲストハウスを経営する中で、競合との差別化が困難になることがあるでしょう。そうした時は、周辺の施設や地域との連携を図ってみてください。
例えば、店舗内に自社の販促ポスターを貼ってもらい、ゲストハウス内でその店舗のクーポンを配布するなどの施策が挙げられます。

周辺に大型商店街や商業施設、観光スポットなどがある場合、特に有効な手段となります。相互に宣伝を行うことで集客に相乗効果が得られれば、地域全体の活性化にもつながるでしょう。

計画的に資金繰りを行う

ゲストハウスの事業計画で高すぎる売上予測を出してしまうと、初期費用やランニングコストなどの支出が多くなり、十分な利益が得られなくなる恐れがあります。

日本政策金融公庫総合研究所の「新規開業実態調査」によると、事業開始からおよそ1年間のうちに黒字経営に企業は全体の65％との結果が出ています。裏を返せば、35％は赤字経営から抜け出せないということです。

上記の調査結果を踏まえ、ゲストハウス開業の際は、経営が苦しくなる、集客が思い通りにいかない、などのリスクを想定することも大切です。オープンしてから軌道に乗るまで、最低でも数ヵ月はかかると考えておき、計画的に資金繰りを行うようにしてください。

参考：日本政策金融公庫
https://www.jfc.go.jp/n/finance/sougyou/pdf/sougyou_tebiki_book_202406.pdf

稼働率を増やす

ゲストハウスで安定した収入を得るには、以下の3つの指標を適正に保つ必要があります。

1．客室稼働率（OCC）

販売可能な客室のうち、実際に販売された客室の割合

2．客室平均単価（ADR）

販売された客室1室あたりの平均販売単価

3．RevPAR（Revenue Per Available Room）

販売可能な客室1室あたりの収益

ゲストハウスは安価で泊まれることを強みにしているケースが多いため、客室平均単価が低くなる傾向にあります。RevPARは客室稼働率と客室平均単価をかけて算出されるため、数値を上げるには客室稼働率の上昇が必須です。

つまり、売上を伸ばすためには、客室稼働率をいかに上げるかが重要ということになります。客室稼働率の高さは、客室がどれだけ埋まっているかを表すものです。100％に近いほど、多くの売上が見込めます。
シーズンに合った予約プランやサービスの提供など、年間を通して稼働率を維持できるような施策を行いましょう。

 

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集客を行う

集客活動は、ゲストハウス経営の成功を決定づけるといっても過言ではありません。そのため、ゲストハウス開業に当たり、多くの施設が集客の力を入れています。

具体的には、ゲストハウスの公式サイトを作成したり、XやInstagramなどSNSのアカウントを開設したりして、情報を発信することが挙げられます。資金に余裕があれば、チラシやポスター、パンフレットを作成し、アナログマーケティングを行うのもおすすめです。

インターネット上でゲストハウスを紹介する場合は、外観や内装、設備の様子が伝わる画像や宿泊体験ができる動画などを掲載するのが良いでしょう。ターゲットの興味を惹くプロモーションをすれば、SNSや口コミを通じてゲストハウスの認知度が上がる可能性もあります。

入念な準備とコンセプトに沿った計画が大切

今回は、ゲストハウス開業の流れや費用、経営成功のポイントを解説しました。

ゲストハウス開業を検討している方は、まずコンセプトを明確にすることから始めてください。コンセプトさえしっかりしていれば、開業の準備がスムーズに進められますし、想定外の困難に直面した際もモチベーションを維持できます。

ゲストハウスは簡易宿泊所に該当するため、ホテルや旅館に比べて経営のハードルが低いように思われがちです。しかし、開業資金としてまとまったお金が必要になり、いくつかの許可申請をクリアしなければなりません。

記事内で説明したゲストハウス開業までの流れを参考に、入念な準備を行い、コンセプトに沿った計画を立てて経営を成功に導いてください。

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